Должностная инструкция управляющего тсж, обязанности и трудовой договор. Трудовой договор с председателем и управляющим ТСЖ Трудовой договор в тсн с управляющим

В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности в соответствии с какими инструкциями он должен исполнять.

Управляющий и председатель ТСЖ, определение, в чем разница

Правовой статус управляющего и председателя ТСЖ имеют различия. Далее будут выделены основные черты правового положения каждого из них.

Председатель ТСЖ – лицо, избираемое из числа участников ТСЖ. Председателя может выбрать правление или все члены товарищества, путем проведения голосования.

Управляющий в ТСЖ – лицо, которое нанимается на службу, на основании трудового соглашения или соглашения об оказании им соответствующих услуг по решения определенных задач направленных на повышение эффективности работ, проводимых товариществом.

Жилищное законодательство предъявляет к управляющему ряд требований, в число которых входит:

• Наличие российского гражданства;
• Отсутствие факта судимости по экономическим преступлениям;
• Иметь знания в области жилищного законодательства, технических требований к домам и иных нормативных документов, которые содержат положения, регламентирующие его деятельность.

Председатель наделяется своими полномочиями жилищным законодательством, а также тем Уставом, которое разработало товарищество собственников. Председателем осуществляются своим полномочия от имени товарищества.

Работа управляющего ТСЖ осуществляется от имени товарищества, но только при наличии доверенности, в которой указан круг действий, которые лицо может осуществлять.

Должностные обязанности управляющего ТСЖ определяются тем соглашением, которое заключается между ним и председателем. Необходимо знать, что при исполнении своих обязанностей, управдом подчиняется председателю, поскольку последний выступает в роли его работодателя.

Управляющий не обязан быть участником товарищества. В свою очередь председатель может быть выбран только из членов товарищества.

Управдом, как правило, занимается деятельностью при наличии статуса индивидуального предпринимателя и может занимать такую должность в нескольких ТСЖ.

На председателя возлагается ответственность за невыполненную работу или за принятые решения, которые противоречат интересам собственников. Председатель отчитывается перед всеми собственниками жилья. Нанятый управляющий отвечает только перед председателем.

Кто составляет, выдает и утверждает должностную инструкцию

Должностная инструкция представляет собой документ, на основании которого, лицо, избранное на должность управляющего осуществляет свою деятельность.

Право определять содержание должностной инструкции предоставлено председателю товарищества. Именно он осуществляет разработку её основных положений.

При составлении документа в нем указываются сведения о ТСЖ, которое осуществляет найм управляющего. Сведения о том, какие требования предъявляются к лицу, замещающему должность, его основные обязанности, права и меры ответственности, которые могут быть применены к лицу, замещающему должность.

После того, как документ разработан, его нужно утвердиь.

Правом утверждения этого документа обладает правление ТСЖ.

После того, как лицо подписало трудовое соглашение, оно должно быть ознакомлено со своей должностной инструкцией. Факт ознакомление подтверждается наличием росписи управдома в документе.

С какими службами необходимо согласовать должностную инструкцию

Помимо правления, документ необходимо согласоваь с государственными органами, которые выполняют различные полномочия в сфере ЖКХ.

Таким органом является Жилищная инспекция. Она должна проверить соответствие составленного документа нормам Жилищного и трудового законодательства. В случае, когда с документом все в порядке, он утверждается руководителем органа и может в дальнейшем исполняться.

Срок действия и период хранения инструкции

Созданный документ может быть с указанием срока его действия, или без указания такового. В случае, когда для инструкции установлен период времени, в течение которого он имеет юридическую силу, то этот период должен быть указан в самом документе.

Когда такой период времени не установлен, это означает, что она действительно до того момента, пока занимает должность конкретный управляющий.

Законом установлены требования, которые предъявляются к хранению документа.

Документ хранится в помещении, в котором располагается товарищество.

Помните, что закон обязывает представлять документ, любому члену ТСЖ для проверки правомерности действий нанятого лица.

Должностная инструкция должна храниться в течение трех лет, после того, как она потеряла свое действие.

Как внести изменения в должностную инструкцию

Жилищное законодательство допускает внесение изменений в составленную инструкцию.

Для изменения этого документа необходимо собрание правления товарищества, которое будет принимать решение о необходимости внесения в документ новых данных. Председатель также участвует в обсуждении.

Изменений инструкции по решению одного лица не допускается. После того, как инструкция была изменена, управляющий обязан с ней ознакомится. Факт ознакомления также подтверждается его подписью.

Должностные обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирном доме

Управляющий домом выполняет следующие обязанности :

• Осуществлять заключение контрактов с подрядчиками или службами для поставки ресурсов.
• Осуществлять контроль над выполненными работами подрядчиками.
• Осуществлять управление имуществом, контролировать выполнение обязанностей работников ТСЖ.
• Осуществлять снятие данных с приборов контроля.
• Принимать участие в процедуре составления сметы доходов и расходов товарищества.
• Осуществлять осмотры состояния оборудования для предотвращения наступления аварийной ситуации.
• Контролировать состояние и процесс уборки территории, находящейся возле многоквартирного дома.
• Осуществлять прием жильцов, рассматривать и исполнять их обращения или заявления.
• Знать содержание требований к многоквартирному дому, содержащиеся в различных СниПАх и технических требованиях.
• При наличии необходимости участвовать в судебных заседаниях.

Необходимо отметить, что управдом несет ответственность:

1. За нарушение норм закона в процессе деятельности.
2. При неисполнении обязательств, обусловленных договорами с третьими лицами.
3. При недобросовестном использовании материальных ресурсов ТСЖ.
4. При недобросовестном осуществлении обязанностей по приему и рассмотрению обращений и заявлений жильцов, проживающих в доме.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ, образец

Инструкция по исполнению должностных обязанностей для управляющего товарищества собственников жилья составляется в письменном виде.

Как и любая другая инструкция, она имеет следующую структуру:

1. Общие положения. Здесь должны быть указаны данные о ТСЖ, месторасположение товарищества, кто действует от имени товарищества, а также кому непосредственно должен быть подчинен нанимаемый управляющий, какие требования предъявляются к кандидату, срок действия документа (при его наличии), сведения о продолжительности рабочего времени.
2. Обязанности управдома. Этот пункт инструкции раскрывается наиболее подробно.
3. Права управляющего.
4. Подпись лица, назначенного на должность, которая подтвердит его ознакомление с документом.

Скачать инструкцию управдома можно .

Трудовой договор с управляющим ТСЖ, образец

Как ранее было уже сказано, отношения с управдомом могут быть оформлены несколькими способами:

1. С помощью трудового соглашения;
2. С помощью соглашения об оказании им услуг.

Трудовой договор с управляющим ТСЖ должен быть составлен в соответствии с требованиями, которые предъявляются трудовым законодательством. Составляется такой документ совместно председателем и членами правления товарищества.

До того, как представлять его для подписания, подобный документ должен быть одобрен налоговой службой.

Как и в обычном соглашении с работником, в нем должны быть отражены следующие данные:

1. О сторонах. В документе отражается, кто выступает в качестве работодателя, а также персональные данные управдома. Данные указываются в соответствии с учредительными документами, и паспортом лица.
2. О правах и обязанностях. Которые передаются лицу в процессе его трудовой деятельности.
3. О том, в течение какого времени действует документ.
4. О процедуре внесения в текст соглашений изменений.
5. О порядке расторжения заключенного соглашения.

Соглашение может быть заключено как с указанием срока его действия (срочный), так и без указания срока этого действия. Если после наступления срока, указанного в документе, работодатель в лице председателя не расторгнул соглашения, это означает, что договор перезаключен без указания срока его действия.

Образец трудового соглашения с управляющим домом можно .

Заключение

Таким образом, многоквартирный дом, в лице членов ТСЖ могут пригласить на замещение должности управляющего люб

В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности он должен исполнять.

Тэги: ТСЖ

ТСЖ или товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, которая при этом является юридическим лицом. Такая организация создается для эффективного управления помещениями, землями и другими объектами, находящимися в совместном пользовании. В состав ТСЖ могут входить лишь собственники многоквартирных домов или земельных участков с жилыми строениями.

ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, работает на основании устава, который принимается на общем собрании. Устав принимается и обсуждается лишь в присутствии всех участников ТСЖ, путем голосования. ТСЖ является юридическим лицом с момента его регистрации в управляющем органе. Так же ТСЖ имеет свою печать и расчетный счет в банке. Кроме этого ТСЖ имеет право нанимать на работу специалистов, необходимых для проведения определенных работ. Стоит отметить, что с такими работниками, так же как и в других организациях, заключается трудовой договор.

Российское законодательство предусматривает возможность трудоустройства работников в ТСЖ, либо заключения с ними гражданско-правового договора подряда или же договора на оказание возмездных услуг.

Однако при заключении трудового договора должны быть соблюдены необходимые требования:

1.7. Местом постоянной работы Управляющего является.

1.8. Перевод Управляющего на другую работу возможен только с его согласия, за исключением случаев, прямо установленных законодательством.

1.9. Для выполнения своих служебных обязанностей Управляющий может по решению Работодателя или по собственной инициативе направляться в служебные командировки в другую местность с оплатой расходов в порядке и размерах, установленных законодательством.

2. РАБОЧЕЕ ВРЕМЯ И ВРЕМЯ ОТДЫХА

2.1. Для выполнения Управляющим своих обязанностей ему устанавливается ненормированный рабочий день.

2.2. Управляющему устанавливается -дневная рабочая неделя с выходными днями.

2.3. Управляющему предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск продолжительностью календарных дней с выплатой компенсации в размере, установленном законодательством. Отпуск может быть предоставлен в любое время в течение рабочего года по соглашению сторон, но при этом ежегодный основной отпуск за первый год работы может предоставляться не ранее чем по истечении месяцев со дня заключения настоящего контракта с письменного согласия Работодателя.

2.4. С согласия Работодателя Управляющему может быть предоставлен отпуск без сохранения заработной платы, если это не отразится в целом, в случаях, установленных законодательством.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ КОНТРАКТА

3.1. Настоящий контракт заключен на срок. с « » 2015 г. по « » 2015 г.

3.2. Управляющему при назначении на должность устанавливается испытательный срок продолжительностью календарных месяца, т.е. с « » 2015 г. по « » 2015 г. Если по истечении срока испытания, т.е. до « » 2015 г. Работодателем не был издан приказ об освобождении Управляющего от должности по результатам испытания, а Управляющий продолжает работу, он считается выдержавшим испытание, и последующее расторжение настоящего контракта допускается только по общим основаниям, указанным в контракте или установленным законодательством. Испытательный срок включается в срок действия настоящего контракта, не прерывает и не приостанавливает его. При положительном результате испытания не требуется дополнительного соглашения сторон о пролонгации срока действия контракта. При неудовлетворительном результате испытания Генеральный директор Общества до истечения срока испытания, т.е. до « » 2015 г. издает приказ об освобождении Управляющего от должности по результатам испытания и объявляет его Управляющему под расписку. Со дня издания такого приказа настоящий контракт считается расторгнутым, а его действие прекращается досрочно. Приказ об освобождении от должности по результатам испытания Управляющий вправе обжаловать в суд.

3.3. После истечения срока действия настоящего контракта он может быть по соглашению сторон продлен или заключен на новый срок путем оформления в установленном порядке нового контракта.

4. ОПЛАТА ТРУДА

4.1. Работодатель обязуется выплачивать Управляющему должностной оклад в размере рублей в месяц. В связи с инфляцией должностной оклад ежемесячно увеличивается на %.

4.2. По решению Работодателя Управляющему устанавливается персональная надбавка к должностному окладу в размере рублей ежемесячно.

4.3. По соглашению сторон размер и система оплаты труда могут быть пересмотрены. После пересмотра новые условия контракта оформляются в письменном виде, подписываются сторонами и являются неотъемлемой частью настоящего контракта.

4.4. С суммы заработной платы и иных установленных законодательством доходов Управляющий уплачивает налоги в размерах и порядке, определяемых налоговым законодательством.

4.5. Заработная плата выплачивается не позднее числа каждого месяца.

4.6. Решение (ноу-хау, концепция, предложение и т.п.) Управляющего, осуществление которого позволило:

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ КОНТРАКТА

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Управляющим своих должностных обязанностей, установленных в Положении о персонале, должностной инструкции и настоящем контракте, либо причинения Обществу материального ущерба, он несет дисциплинарную, материальную и иную ответственность в соответствии с законодательством.

5.2. Прекращение или расторжение настоящего контракта производится в порядке и по основаниям, предусмотренным контрактом и законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Ущерб, причиненный Управляющему увечьем или иным повреждением здоровья, связанным с исполнением им своих служебных обязанностей, подлежит возмещению в соответствии с трудовым законодательством. В случае смерти Управляющего по причинам, связанным с его служебной деятельностью, его наследникам выплачивается компенсация в размере рублей.

6.2. Индексация денежных доходов Управляющего производится в порядке, установленном законодательством.

6.3. В случае возникновения спора между сторонами он подлежит урегулированию путем непосредственных переговоров Управляющего и Администрации.

6.4. Если спор между сторонами не будет урегулирован, то он подлежит разрешению в установленном законодательстве порядке. В случаях, предусмотренных законодательством, Управляющий вправе обжаловать действия Работодателя с судебном порядке.

6.5. Условия контракта могут быть изменены только по взаимному согласию сторон, которое оформляется в виде дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего контракта.

6.6. Все вопросы, не урегулированные данным контрактом, подлежат разрешению в соответствии с законодательством о труде.

6.7. Настоящий контракт составлен в 2-х экземплярах: один экземпляр хранится у Работодателя, другой находится у Управляющего. Каждая из сторон вправе изготовить в установленном порядкенеобходимое ей количество копий контракта.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Работодатель Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

Работник Регистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:

Видео по теме "Трудовой договор, контракт"

ТРУДОВОЙ ДОГОВОР №________

20__ г.

Товарищество собственников жилья _____________, именуемое в дальнейшем Работодатель, в лице _______(один из членов Правления, уполномоченный Правлением на заседании) ______, действующего на основании Устава и Решения общего собрания Товарищество собственников жилья _____________ от ___ ________ _________. с одной стороны, и гражданина ____________, именуемого в дальнейшем Работник, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Работодатель обязуется предоставить Работнику работу по обусловленной в настоящем Договоре трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные действующим трудовым законодательством, локальными нормативными актами Работодателя, своевременно и в полном размере выплачивать Работнику заработную плату, а Работник обязуется лично выполнять определенную настоящим Договором трудовую функцию, соблюдать действующие в организации Правила внутреннего трудового распорядка, другие локальные нормативные акты Работодателя, а также выполнять иные обязанности, предусмотренные Договором.

1.2. Настоящим Договором устанавливаются трудовые и иные, связанные с ними отношения между Работником и Работодателем. Договор составлен с учетом действующего законодательства и является обязательным документом для сторон, в том числе при решении трудовых споров между Работником и Работодателем в судебных и иных органах.

1.3. Работник принимается на работу в Товарищество собственников жилья _____________ на должность Председателя Правления Товарищество собственников жилья _____________.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА, ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ СРОК

2.1. Договор заключен на срок до ___ _____________ _____ г.

2.2. Работник должен приступить к выполнению своих трудовых обязанностей с __________ 20 г.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РАБОТНИКА

3.1. Работник обязан:

3.1.1. Добросовестно исполнять свои трудовые обязанности, определенные в настоящем Договоре, в Должностной инструкции.

3.1.2. Соблюдать Правила внутреннего трудового распорядка и иные локальные нормативные акты Работодателя.

3.1.3. Соблюдать трудовую дисциплину, выполнять приказы, распоряжения и указания должностных лиц, которым он подчинен.

3.1.4. Выполнять нормы труда в случае их установления Работодателем.

3.1.5. Соблюдать требования по охране труда, пожарной безопасности, установленные законодательством РФ, правилами и инструкциями по охране труда, локальными правовыми актами Работодателя.

3.1.6. Бережно относится к имуществу Работодателя, техническим средствам и материалам, вверенных ему по службе или к которым он имеет доступ, бережно относиться к имуществу других работников.

3.1.7. Незамедлительно сообщать Работодателю либо непосредственному руководителю о возникновении ситуации, представляющей угрозу жизни и здоровью людей, сохранности имущества Работодателя.

3.2. Работник имеет право на:

3.2.1. Предоставление ему работы, обусловленной настоящим Договором, рабочее место, оборудованное в соответствии с требованиями охраны труда.

3.2.2. Своевременную и в полном объеме выплату заработной платы в соответствии со своей квалификацией, сложностью труда, количеством и качеством выполненной работы.

3.2.3. Отдых, в том числе на оплачиваемый ежегодный отпуск, еженедельные выходные дни, нерабочие праздничные дни.

3.2.4. Обязательное социальное страхование в случаях, предусмотренных федеральными законами.

3.2.5. Иные права, установленные действующим законодательством Российской Федерации.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РАБОТОДАТЕЛЯ

4.1. Работодатель обязан:

4.1.1. Выполнять обязательства и требования, установленные действующим законодательством РФ, локальными правовыми актами Товарищества собственников жилья _____________ и настоящим Договором.

4.1.2. Предоставлять работнику работу, обусловленную Договором, рабочее место, оборудованное в соответствии с требованиями охраны труда.

4.1.3. Обеспечивать Работника оборудованием, технической документацией и иными средствами, необходимыми для исполнения им трудовых обязанностей.

4.1.4. Выплачивать в полном размере причитающуюся Работнику заработную плату в сроки, установленные Правилами внутреннего трудового распорядка.

4.1.5. Осуществлять обязательное социальное и иное страхование Работника в порядке, установленном федеральными законами.

4.1.6. Исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Работодатель имеет право:

4.2.1. Требовать от Работника исполнения трудовых обязанностей, определенных в настоящем Договоре, в Должностной инструкции, бережного отношения к имуществу Работодателя и других работников, соблюдения Правил внутреннего трудового распорядка.

4.2.2. Поощрять Работника за добросовестный эффективный труд, привлекать Работника к дисциплинарной и материальной ответственности в порядке, установленной действующим законодательством Российской Федерации.

4.2.3. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством РФ, локальными нормативными актами.

5. УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ ТРУДА РАБОТНИКА

5.1. Размер должностного оклада Работника составляет ________________ рублей в месяц.

5.2. Работодателем устанавливаются стимулирующие и компенсационные выплаты (доплаты, надбавки, премии и т.п.).

5.3. Заработная плата работнику выплачивается путем выдачи наличных денежных средств в кассе Работодателя.

5.4. Из заработной платы работника могут производится удержания в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

6. РЕЖИМ ТРУДА И ОТДЫХА

6.1. Работнику устанавливается следующий режим рабочего времени: ненормированный рабочий день

6.2. Работник может привлекаться к сверхурочным работам в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

6.3. Режим труда и отдыха устанавливается Правилами внутреннего трудового распорядка.

6.4. Работнику предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск продолжительностью:

Основной - 28 календарных дней

Дополнительный ___ календарных дней.

Отпуск предоставляется в соответствии с графиком отпусков. Право на отпуск возникает у работника по истечении шести месяцев непрерывной работы согласно настоящему Договору.

7. СОЦИАЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ РАБОТНИКА

7.1. Работник подлежит социальному страхованию в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации. Обязанность и расходы по страхованию Работника лежат на Работодателе

8. ГАРАНТИИ И КОМПЕНСАЦИИ

8.1. На период действия настоящего Договора на Работника распространяются все гарантии и компенсации, предусмотренные действующим законодательством РФ.

9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

9.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Работником своих обязанностей, указанных в настоящем Договоре, нарушения трудового законодательства, Правил внутреннего трудового распорядка, Должностной инструкции, иных локальных нормативных актов Работодателя, а также причинения Работодателю материального ущерба он несет дисциплинарную, материальную и иную ответственность согласно действующему законодательству РФ.

9.2. Работодатель несет материальную и иную ответственность, согласно действующему законодательству РФ.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится у Работодателя, а другой - у Работника.

10.2. Все изменения и дополнения к настоящему трудовому договору оформляются двусторонним письменным соглашением.

10.3. Споры между сторонами, возникающие при исполнении Договора, рассматриваются в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

10.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим трудовым договором, стороны руководствуются законодательством РФ, регулирующим трудовые отношения.

11. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Вам нужен договор с управляющим?

Вам сделует позвоните к нам в офис и мы поможем Вам составить договор с управляющим. Практика показывает, что Важно не только найти стоящего специалиста, но и грамотно оформить с ним отношения.

С Управляющим может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат. либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В 2009 году меня пригласили в ТСЖ Новость на должность управляющего. Инициативная группа настаивала на сопровождении оформления контракта со мной адвокатом. К сожелению не знаю кто был инициатором обращения именно к Ольге Викторовне, но я ему искренне признателен. Наше сотрудничество и знакомство с адвокатом Арделяновой началось с моего контракта и продолжается по сей день. Знаю, что и многие жильцы нашего ТСЖ часто обращаются к Ольге Викторовне за помощью и все высоко отзываются о её профессионализме.

Опытные адвокаты окажут юридическую консультацию по вопросам составления, заключения договоров, подскажут как правильно внести изменения или расторгнуть договор. Экспертиза договоров. Прежде чем подписать договор, проконсультируйтесь у адвоката. Консультация в офисе, запись на прием к адвокату по телефону 8-926-326-44-82

Разбираемся в управлении и деятельности ТСЖ: протоколы, доверенности и обязательства

Кто пристально следит за изменениями в законодательстве, осведомлён что с 2006 года требовать от соответствующих муниципальных структур результативности просто бессмысленно – правительство Российской Федерации дало зелёный свет каждому хозяину своей квартиры.

Появилась возможность организовать некоммерческую структуру целью которой является управление и контроль за совместным имуществом. Товарищество собственников жилья полностью контролирует куда тратятся собранные с жильцов деньги и какого качества предоставляются приобретённые услуги.

Учредители и органы управления

После осуществления сбора данных обо всех владельцах недвижимости на подконтрольной территории, проводится открытое очное собрание всех жильцов, на котором выбираются органы управления Товарищества собственников жилья. Добровольный выбор подкрепляется протоколом собрания и анкетами голосования каждого участника. Законным можно считать результат выборов, на которых присутствовали хотя бы половина всех собственников недвижимости.

Изначально определяется исполнительный орган - ревизор и члены правления. утверждается устав организации. Термин правления выбранной группы определяется уставом. В основном он не превышает 24 месяца. Высшим органом руководства считается общее собрание членов организации. Далее, на основании статьи 147 Жилищного Кодекса Российской Федерации, из участников правления выбирается председатель товарищества, который полностью руководит ТСЖ. Собрание членов товарищества компетентно:

Способы управления и ведения

Как было сказано раннее все действия и полномочия органов управления ТСЖ строго регламентируются принятым уставом. Согласно этому документу, определяется периодичность и сроки созывов членов товарищества. Зачастую заседание проводится один раз в 30 дней. Ход заседания и принятые решения строго протоколируются, а протоколы хранятся в архивах длительное время.

Председатель ТСЖ получает плату за выполнение своих обязанностей, члены правления работают безвозмездно. Органы правления ведут делопроизводство и бухгалтерский учёт. На суд такой некоммерческой организации выносятся абсолютно все финансовые вопросы, касательно жизнеобеспечения подконтрольной территории. На данный момент процесс руководства Товариществом собственников жилья регулируется учредительным документом организации.

В уставе чётко обозначены все права и обязанности структуры и органов правления. Аспекты, прописанные в нём, не должны идти вразрез с законодательством Российской Федерации и местным правовыми документами. Данная бумага должна содержать:

Виды деятельности

Для достижения целей указанных в учредительном документе, ТСЖ имеет полное право осуществлять хозяйственную деятельность, на основании статьи 152 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Обязательным условием организации ТСЖ является грамотное размежевание территории (о том, как это сделать читайте здесь), при правильно проведённой процедуре, все чердаки, подвалы и прилегающая территория будет подконтрольна Товариществу собственников жилья.

Это прекрасная возможность получать неплохую дополнительную прибыль. После регистрации ТСЖ, организация имеет право заниматься предпринимательской деятельностью, как некоммерческое юридическое лицо.

Коммерческая

Согласно статье 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации. ТСЖ вправе выполнять предпринимательскую деятельность, если она необходима для достижения поставленных целей. Под коммерческой или финансовой деятельностью следует принимать манипуляции с ценными бумагами – их приобретение и реализация, производство товаров и услуг.

На практике, Товарищество собственников жилья может пользоваться финансовыми средствами, которые находятся на счёте в структуре, может принимать решения касательно управления недвижимым имуществом и целесообразностью его использования.

Товарищество может ходатайствовать перед банковской структурой о получении кредита на оговорённые нужды. Члены правления и управляющий могут предоставлять во временное пользование (аренду) долю подконтрольной территории, с целью получения финансовых средств, которые будут использоваться в нуждах товарищества. Такая возможность предоставляется при условии, что права и интересы собственников недвижимости будут соблюдены.

Хозяйственная

На основании пункта 2 статьи 152 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ТСЖ имеет право заниматься следующими типами хозяйственной деятельности:

Полученные в результате вышеперечисленных операций дивиденты, используют в целях, обозначенных уставом.

К примеру, это может быть озеленение двора, строительство детской площадки или беседок, асфальтирование тротуаров или ремонт дороги.

Если владельцы недвижимости недобросовестно используют полученные средства, товарищество имеет право потребовать возврат в судебном порядке.

Обязанности управляющего

Довольно часто выбранный председатель товарищества не имеет возможности, а иногда и желания, оставить основное место работы и полностью посвятить себя благим делам. Поэтому все чаще возникает тенденция привлечения физического лица, которое будет определять основные направления развития и работы по управлению домом. Таким лицом является управляющий. С физическим лицом, претендующим на роль управляющего, руководство ТСЖ может заключить трудовой договор, тем самым включив его в штат работников.

Более подробно про обязанности председателя читайте тут.

Трудовой договор

Согласно статье 57 Трудового Кодекса Российской Федерации, в трудовом договоре (образец) обязательно нужно указать паспортные данные будущего сотрудника, наименование товарищества и регистрационные знаки предприятия, место и дату заключения, название фактического места работы сотрудника. Обозначаются трудовые обязанности и условия, а также рабочий график, наличие и размер компенсации и оплаты.

В случае когда вышеперечисленные данные не были включены в состав трудового договора, он всё равно считается действительным. Правки касательно недостающих данных вносятся непосредственно в текст договора, а неуказанные условия обозначаются в специальном приложении.

Должностная инструкция

Данный документ полностью регламентирует права и обязанности управляющего, упорядочивает трудовой процесс. Должностная инструкция прописывается председателем и утверждается с юристами. Она составляется в двух экземплярах, один из них остаётся в органах управления товарищества, второй – отдаётся управляющему на руки.

Документ должен включать в себя необходимые умения, которые должен иметь управляющий, его обязанности и права. На сегодняшний день не принять законодательный документ, который бы регулировал содержание и процесс разработки должностной инструкции. Поэтому руководство ТСЖ имеет право лично разрабатывать такой документ (образец).

Отчётность перед собственниками

Очень часто в доме, которым управляет ТСЖ соседствуют «обычные» граждане и члены товарищества. И та и вторая категория людей имеет право ознакомиться с документацией организации. но уровень доступа у них будет различным. На данный момент алгоритм предоставления запрашиваемой документации не разработан на государственном уровне, поэтому какие документы показывать, а какие нет – решает руководство ТСЖ. Бумаги, предоставляемые для ознакомления простому жильцу многоэтажного дома:

Кроме все вышеперечисленных бумаг, член сообщества имеет право доступа к финансовой документации, а именно:

Образец смотрите здесь.

Квитанции

Одной из форм отчётности перед членами сообщества являются квитанции об оплате членского взноса (здесь более подробней). Важно чтобы каждая квитанция подкреплялась чеком кассового аппарата и имела все регистрационные знаки ТСЖ. Подобный документ должен включать данные о члене товарищества и адрес его проживания. Поточный расчётный счёт получателя и его идентификационный код, назначение платежа и за какой период он производится, а также сумму взноса и подпись плательщика.

Протокол

Как писалось ранее, при проведении сборов Товарищества собственников жилья, ход собрания и все принятые решения фиксируются в протоколе. В протоколе отображаются все вопросы, которые выносились на обсуждение и принятые меры. Обязательно вносятся имена и фамилии присутствующих членов товарищества с личными подписями соответственно.

Протокол ведёт секретарь, которого специально приглашают на подобные мероприятия. Среднестатистический протокол должен содержать регистрационный номер документа, название собрания с обозначением характера их проведения, дата и время проведения, а также пофамильное количество присутствовавших, повестку дня, с указанием все вопросов и поводов для собрания. В конце документа необходимо запротоколировать результат голосования и поставить подписи всех собравшихся.

Доверенность

Довольно часто по каким-либо причинам управляющий не может полноценно выполнять свои функции, тогда для обеспечения жизнедеятельности товарищества необходимо оформить доверенность на управляющего (образец). Подобный документ разрешает работнику отстаивать мнение председателя на общих заседания членов Товарищества собственников жилья и общих собраниях владельцев недвижимости, принимать участие в голосовании по всем вопросам оглашенным на повестке дня.

Управляющий имеет право руководить подконтрольной территорией на праве хозяйственного ведения, также он может ставить подпись на документах первой важности.

Учётная политика

Грамотная учётная политика (образец), достаточно важный аспект в развитии и становлении полноценного ТСЖ. Она позволяет контролировать практически все финансы и деятельность предприятия самими собственниками, определять оптимальные законные схемы налогообложения. Учётная политика должна охватывать организационные моменты, отражать формирование данных по сегментам. Иметь методы оценки баланса активов и пассивов, регулировать тарифы на услуги и формировать информацию, отображающуюся в отчётах.

Печать

Согласно Постановлению Федеральной Службы государственной статистики Российской Федерации, ведение документации строгой отчётности, трудовых книжек и первичных бумаг, предусматривает наличие печати с полным названием некоммерческой организации. На основании пункта 5 статьи 135 Жилищного Кодекса Российской Федерации, Товарищество собственников жилья вправе иметь штампы со своим названием, а также бланки (в этой статье мы уже об этом писали), зарегистрированную эмблему, счёт в банке и другие реквизиты.

Стандарт раскрытия информации

Жилищным Кодексом Российской Федерации предусмотрены требования к раскрытию информации ТСЖ. Товарищество должно обеспечить свободный доступ к данным об основных показателях его работы, о порядке выполненных работ и их стоимости. Все особенности раскрытия и предоставления подобной информации утверждены Стандартом раскрытия информации организаций от 23.09.2010.

В соответствии с ним, ТСЖ обязаны предоставлять данные либо на сайте местных органов администрации, либо на сайте исполнительной власти. Обязательно размещение информации на стойках или стендах в подъезде подконтрольного дома. Также ТСЖ обязаны предоставлять данные на основании поступивших запросов как от членов товарищества, так и от владельцев недвижимости.

Согласно 6 и 15 пункту Стандарта, данные предоставленные на сайте, стендах и стойках должны сохраняться на протяжении 5 лет. Контролирует выполнение требований Стандарта местный филиал Государственной жилищной инспекции.

Очень часто трудности, возникающие в Товариществе собственников жилья, связаны с неправильным пониманием поставленных целей всеми членами. Выполнив возложенную миссию, ТСЖ становиться просто ненужным, плохо организованным и неготовым к выполнению новых обязательств и планов.

Важно понять что основная проблема здесь - отсутствие фактического объединения владельцев недвижимость.

Система управления ТСЖ многоквартирного дома относится к организационному виду, со всеми свойственными ей особенностями и нюансами. Без сомнения, она должна соответствовать схеме управления с возможностью обратной связи. Организовывая товарищество, следует учитывать что подобная система достаточно нова и не изучена, а подобные аналоги просто отсутствуют.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий ТСЖ - это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

К сведению . Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит , а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их. Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ . В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса РФ

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

Принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления МКД, договоров на содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

Подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг;

Заключение иных договоров от имени ТСЖ;

Наем и увольнение работников;

Осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;

Представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;

Подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;

Подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;

Взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;

Взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.

Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Послесловие

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом. А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику. Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ

В первую очередь, стоит отметить, что сами жильцы не в силах в нужном состоянии поддерживать дом просто, потому что не всегда знают, за что браться и что делать в первую очередь.

В управлении многоквартирным домом нужны свои лица – профессионалы, которые смогут должным образом устроить функционирование систем дома как нельзя лучше.

Каждая организация, которая осуществляет управление домом имеет свою внутреннюю структуру.

Это делается для того, чтобы наиболее эффективно осуществлять свои действия по дому.

Работники контролируют действия друг друга, тем самым пресекая ошибки и налаживая работу вместе. Руководит всей работой один определенный человек, который имеется в каждой организационно правовой форме управления.

Во главе товарищества собственников жилья стоит – лицо, на плечах которого лежит множество . Должность предполагает не малую ответственность в первую очередь перед жильцами – ведь именно они избирают его на этот пост, а значит, вверяют свое доверие этому лицу.

Действия председателя в рамках управления многоквартирным домом должны быть не хаотичными и самопроизвольными, а должны быть четко регламентированы.

В этой статье мы познакомимся с инструкциями, которые присущи деятельности этого человека и изучим их нюансы.

Должностная инструкция председателя ТСЖ .

Должностная инструкция управляющего ТСЖ .

Об обязанностях членов правления ТСЖ и учредителей перед жильцами читайте в .

Понятие и необходимость

Для председателя

Должностная инструкция – это документ, который закрепляет полномочия конкретного лица .

У многих жильцов, да и работников тсж возникает закономерный вопрос – для чего конкретно нужна она и главное – что дает.

Председатель в рамках товарищества собственников жилья обладает обширными полномочиями . Он распоряжается денежными средствами, прорабатывает планы, принимает или отклоняет предложения .

Конечно, он может осуществлять все эти действия по собственному внутреннему убеждению, но это совсем не гарантия того, что работа будет считаться эффективной.

Данный документ позволяет вмещать действия председателя в рамки, а значит, несколько контролировать его полномочия . Кроме того в момент возникновения проблемных ситуаций он может обратиться к инструкции а не действовать на обум.

О том, нужно ли заключать трудовой договор с председателем ТСЖ, узнайте из .

Для уравляющего

В чем разница между ними?

Казалось бы, зачем составлять ее для конкретно каждого , но на самом деле данный шаг имеет существенное значение . Дело в том, что обязанности и полномочия председателя товарищества собственников кардинально отличается от положений и должностных обязанностей управляющего ТСЖ.

Две эти должности имеют разное значение, а значит, не могут пользоваться одними и теми же правилами.

В сферу действий председателя входит значительно больший объем прав и обязанностей, нежели чем в сферу деятельности управляющего , однако, последний имеет намного больше функциональных обязанностей, нежели чем руководитель.

Структура и содержание

Должностная инструкция – это не хаотично прописанные правила поведения. Это четко структурированный документ в котором прописываются основные положения на которых базируется деятельность того или иного лица в товариществе собственников.

Перечислять все положения инструкции достаточно утомительно, поэтому мы уделим внимание основополагающим тезисам и главам данного документа.

Первый раздел именуется общими положениями . В нем рассказывается о том, какие основные функции возложены на лицо, кем именно, а главное, перед кем лицо несет ответственность за выполнение или невыполнение данных действий.

Второй раздел именуется как должностные обязанности и уже более подробно знакомит нас со всеми нюансами исполняемых лицом действий.

Третий раздел напоминает о том, что на своей должности лицо имеет не только обязанности, но и права. Права не только перечисляются, но и подробно аргументируются.

Четвертый раздел предлагает рассмотреть виды ответственности за совершение, каких либо действий. Как правило, они могут быть представлены в штрафных и иных материальных санкциях, а также стать прямой угрозой для отстранения от должности.

В пятом пункте освещаются дополнительные положения . В них прописываются ситуации, в которых человек может быть освобожден от должности, за исключением ситуаций, когда речь идет о мерах ответственности, а также уделяется внимание пункту, в котором говорится о том, как должны решаться спорные вопросы.

Образец штатного расписания ТСЖ вы можете .

Кто составляет, выдает и утверждает?

Не стоит думать, что должностная инструкция – это документ, который автоматически закрепляется за председателем , как только состоялся факт его становлении на должность.

Это не так. На самом деле, он получает инструкции от определенных лиц, которые принимали участие в их составлении.

Кто же занимается разработкой документа? Ответить на этот вопрос не сложно, так как помимо руководителя в товариществе есть еще два органа, которые имеют право на принятие важнейших решений.

С кем и какими службами нужно согласовать?

Инструкция – это не просто составленный на скорую руку документ. Прежде чем кто либо из должностных лиц примет ее и начнет выполнять ее пункты данный документ необходимо показать в один орган, который контролирует все взаимоотношения в жилищной сфере .

Речь идет о жилищной инспекции . Именно она знакомится с проектом должностных обязанностей и дает свое добро либо неодобрение по поводу их исполнения.

О правовом регулировании управления многоквартирным домом читайте в .

Срок действия и хранения

Должностная инструкция может быть срочной и распространяться на определенное время, указанное в тексте, так и бессрочной .

Тогда срок ее действия заканчивается вместе с окончанием срока занимания председателем его должности.

Где должна храниться? Документ должен храниться в офисе товарищества собственников жилья и пожеланию предоставляться для ознакомления любому желающему жильцу.

Это делается для того, чтобы каждый из членов товарищества смог проверить, насколько правомерны или нет , были те или иные действия председателя или же управляющего.

О стандартах раскрытия информации ТСЖ перед собственниками .

Внесение изменений

Можно ли и кто имеет право вносить изменения в утвержденный документ ? Изменения вносятся не по желанию одного конкретного лица, а решением целого правления.

Если возникла необходимость во внесении изменений, то члены правления должны решить вопрос введения новшеств путем голосования. В нем принимают участие и председатель или управляющий.

Всех работников ТСЖ, а также образцы других важных товарищества, вы можете скачать на нашем сайте.

Должностная инструкция – это способ регламентации деятельности определённых должностей , возможность повышения функциональности их работы, а также способ по настоящему выяснить, насколько то или иное лицо заинтересовано в том, чтобы управление домом приносило свои плоды.

Даже если вы не член правления и не имели понятия о том, что существуют должностные инструкции, то если у вас организационно правовая форма управления в форме товарищества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Товарищество собственников жилья в своей работе опирается на Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Основным внутренним документом в ТСЖ является Устав. Он должен отвечать законодательству РФ, поэтому необходимо вносить коррективы с учетом изменений в законах. При создании собственники выбирают председателя правления сообщества.

Жильцы доверяют председателю хозяйственную деятельность по облагораживанию многоквартирного дома, ремонтным работам и коммунальным затратам. Объём работы у председателя ТСЖ широкий, и не всегда в компетенции выбранного на эту должность человека. В этом случае, разумным выходом из положения будет нанять знающего человека. Правомерным действием является юридическое оформление и заключение договора с управляющим ТСЖ.

Руководство ТСЖ включает в себя собственников квартир дома или нескольких многоквартирных домов. Это люди, заинтересованные в благоустройстве, небезразличные к имуществу. Но специалисты в коммунальном хозяйстве среди них бывают не всегда. Электрика или бухгалтера привлечь проще, чем менеджера по жизнеобеспечению многоквартирного дома. Поэтому появилась практика приёма на работу физического лица – специалиста в этом роде деятельности.

Управляющий ТСЖ – подчиняющийся председателю правления сотрудник, который руководствуется в своей работе должностной инструкцией и договором. Каждое жилищное сообщество самостоятельно оценивает задачи, возлагаемые на управляющего с учётом собственных нужд.

К распространённым функциям относятся:

• представление ТСЖ в государственных организациях и органах местного управления;
• выбор подрядчиков, контроль их деятельности, определение объёма работ и проверка результатов работы;
• заключение договоров по аренде общего имущества (баннеры на фасад, аренда подвальных помещений);
• координация деятельности членов товарищества;
• составление смет и отчётов за определенный период;
• работа с неплательщиками коммунальных услуг;
• работа с поставщиками услуг;
• наём, регулирование работы и увольнение персонала (дворников, уборщиков и др.);
• взаимодействие с жильцами дома, приём жалоб и предложений.

Помимо вышесказанного, существует множество обязанностей, которые по согласованию с руководством и собственниками квартир на общем собрании вносятся в трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Согласно Жилищному кодексу, статья 147 пункт 3.1, председатель правления не может передавать все свои полномочия нанятому работнику. Возможно только согласованное с членами общего собрания наделение определённым кругом обязанностей.

Должность управляющего ТСЖ не является строго необходимой по закону. Всё зависит от нужд сообщества и решается коллективно. От председателя правления и всего жилищного сообщества потребуется определить, с какой целью будет привлекаться специалист. Необходимость приёма на работу управляющего ТСЖ со стороны может исходить из таких причин:

• среди жильцов нет специалистов, которые обладают нужными знаниями, опытом и компетенцией;
• в сообществе несколько многоквартирных домов, соответственно большой объём работы;
• недостаток у председателя правления свободного времени для всей управленческой деятельности;
• необходимость антикризисного руководства.

Потребность в антикризисном руководстве возникает, например, когда у ТСЖ существует крупная задолженность по коммунальным услугам. Практикуется приём стороннего управляющего также для передачи знаний и опыт руководству нового ТСЖ. Круг обязанностей определит требования к кандидату.

Значимыми факторами для управляющего будут:

• высшее образование;
• знание жилищного законодательства;
• опыт управленческой деятельности;
• отсутствие судимости; стрессоустойчивость;
• умение достигать взаимопонимания с людьми.

Работа управляющего ТСЖ может регулироваться двумя видами документов:

• гражданско-правовое соглашение с управляющим ТСЖ;
• трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Соглашение предполагает широкие полномочия наёмного работника. Но гражданско-правовое соглашение заключается, когда работника нанимают на определённый срок для выполнения конкретной задачи. В нём подробно описаны сфера деятельности, сроки и ответственность управляющего.

Трудовой договор подразумевает подчинённое положение управляющего председателю правления ТСЖ. Договор регламентируется Трудовым кодексом РФ.

В интернете можно найти много вариантов трудового договора с управляющим ТСЖ. Но основные пункты схожи и прописаны на законодательном уровне.
Субъектами договора выступают сообщество жильцов в лице председателя правления и привлечённый специалист. Управляющим может быть физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). В ведомстве ИП может находиться несколько жилищных сообществ.

Договор включает стандартные разделы:

• Предмет контракта . В этом пункте раскрывается суть договорных соглашений – оказание управленческих услуг.
• Срок действия договора зависит от требований, возлагаемых на специалиста: контрактные отношения ограничиваются конкретными датами, заключение контракта на неопределённый срок, заключение контракта на время выполнения работ, обусловленных настоящим договором.
• Реквизиты сторон . В реквизитах указываются расчётный счет ТСЖ, его адрес, ИНН и название. Со стороны кандидата должны быть указаны паспортные данные, номер страхового свидетельства, ИНН и банковские реквизиты.
• Обязанности сторон . Этот пункт раскрывает предъявляемые требования к работе управляющего и ответственность субъектов договора.
• Условия труда . В этом пункте подробно описывается заработная плата, гарантии оплаты труда, нормирование рабочего дня, отпуск, социальная защищённость нанимаемого специалиста.
• Изменение, продолжение и прекращение контракта . Договорные отношения могут быть прекращены по окончании срока контракта или автоматически пролонгированы до завершения деятельности по оказанию услуг. Также этот пункт регулирует досрочное прекращение действия договора.
• Особые условия . Пункт регламентирует прочие условия, зависящие от устава ТСЖ, цели приёма стороннего работника и возможные юридические подробности.

Во избежание споров важно составить трудовой договор грамотно и максимально подробно.

Должностная инструкция – утверждённый уставом ТСЖ документ, в котором прописаны все трудовые обязанности управляющего. Помимо этого, документом определяются права работника, условия оплаты и регламентируется рабочее время, время отдыха и отпуск.

Ознакомление с должностной инструкцией и уставом ТСЖ должно происходить до подписания трудового договора. Трудовой договор гарантирует согласие наёмного сотрудника на все условия должностной инструкции. Подписывается должностная инструкция председателем правления ТСЖ и наёмным управляющим. Заверяется мокрой печатью.

Доверенность на полномочные действия

При вхождении в должность управляющего ТСЖ на нового работника оформляется доверенность на действия от имени жилищного товарищества. Это юридический документ, вменяющий право принимать решения и подписывать необходимые документы. Управляющему ТСЖ доверенность необходима в решении таких вопросов:

• оформление контрактов с подрядными организациями и поставщиками ресурсов;
• решение задач в финансовых и надзорных организациях;
• представление интересов ТСЖ в судебных, налоговых инстанциях.

Любое действие финансового или юридического характера должно подтверждаться доверенностью, которая подписывается председателем правления ТСЖ. В доверенности должны быть оговорены все организации, в каких действуют полномочия управляющего. Также должны быть указаны все действия, на которые распространяются права наёмного работника от имени ТСЖ. Обязательно указание даты окончания доверенности. Обычно она совпадает с датой окончания действия трудового договора.

Подлинность доверенности заверяет председатель правления ТСЖ подписью и мокрой печатью. Резонно будет доверить оформление доверенности юристу, так как неверное составленный документ может быть основанием для признания сделки недействительной.

Управляющий ТСЖ официально принимается в штат правления, получает оклад, прописанный в штатном расписании, и регулирует свою работу согласно должностной инструкции. Его увольнение должно регламентироваться Трудовым кодексом РФ. Заключение трудового договора с управляющим ТСЖ гарантирует работнику следующие права:

• возможность принимать участие в собраниях ТСЖ;
• возможность вносить собственные инициативы;
• получать необходимую документацию о работе ТСЖ.

Ответственность управляющего ТСЖ

Наёмный работник несёт материальную, гражданскую и уголовную ответственность. Материальная и гражданская ответственности должны быть отражены в договоре. Уголовную ответственность наступает в случае халатных действий со стороны управляющего ТСЖ, когда они приводят к аварийным ситуациям, влекущим угрозу жизни ли здоровью граждан.

Управляющий ТСЖ – не сантехник, электрик и бухгалтер в одном лице. Это скорее менеджер, который берёт на себя административную деятельность. Грамотный специалист на должности управляющего ТСЖ способен привести вверенный ему дом в порядок, выстроить эффективную работу персонала, обслуживающего помещения и решить проблемы с ЖКХ.

Изучаем договор с управляющей компанией